Immeubles de bureaux
& Bâtiments tertiaires

Qu’est-ce qu’un bâtiment tertiaire ? Quels sont les fondamentaux à connaître pour la conception et la construction d’un immeuble de bureaux ? Comment calculer les coûts ?

Qu’est-ce qu’un bâtiment tertiaire ?

L’immeuble de bureaux est un bâtiment où sont hébergés les collaborateurs d’une entreprise. Il répond à des règles de fonctionnement précises : sa trame architecturale et technique, sa modularité et flexibilité voire son évolutivité, le bien-être et le confort de travail avec le space planning, sa performance acoustique et énergétique, le respect des normes, le coût du foncier et sa connexion aux voies de circulation et aux moyens de transport, le coût global dont les coûts différés, son design architectural et son impact environnemental, etc.

L’immeuble de bureaux peut accueillir une ou plusieurs entreprises avec des espaces communs et des espaces exclusifs que peuvent moduler chaque entreprise.

Le bâtiment tertiaire doit également répondre à deux types d’exigences selon les points de vue du propriétaire ou du locataire :

• Exigence de gestion pour le propriétaire : économie de moyens à la construction et délais de construction réduits, mais surtout optimisation des coûts de maintenance pendant l’exploitation du bâtiment ;
• Exigence d’usage pour le locataire : la réponse à ses besoins particuliers d’aménagement dans le cadre de son organisation de travail.

Cette dissociation entre propriétaire et locataire peut être réelle (propriétaire société foncière / locataire PME) ou bien fictive (asset manager ou direction immobilière / services ou direction d’un groupe ou d’une administration).

Trame architecturale et technique de l’immeuble de bureaux

De nos jours, la modularité et la flexibilité sont les critères prédominants dans la conception d’un immeuble tertiaire.

Les effectifs évoluent, les modes de travail changent au fil du temps, des types d’utilisateurs, des flux d’activités, de l’organisation du travail. Le changement est une constante du monde du travail. Pousser une cloison c’est de l’ordre du quotidien et réaménager un étage, de l’ordre du régulier.

En ce sens, le cloisonnement est secondaire dans la construction d’un bâtiment tertiaire, par contre la souplesse d’aménagement est sa première qualité.

Ainsi, un étage doit pouvoir être cloisonné de manière différente de ses voisins, ou même non cloisonné du tout. Cela signifie que le bâtiment tertiaire est conçu non pas pour un aménagement précis, mais pour pouvoir les accueillir tous, sans travaux lourds : cloisonné, ouvert, semi ouvert… et des combinaisons de ce type.

L’idée du plan libre, héritée des architectes modernes, trouve sa plus complète traduction dans le bâtiment tertiaire. Architecturalement parlant, elle se traduit alors par :

• Des verticalités concentrées pour être localisées et ne pas gêner les réaménagements ;
• Des plateaux libres pour être cloisonnés ou ouverts sans contraintes.

Les « verticalités », ce sont les gaines techniques, les escaliers, les ascenseurs, mais donc aussi les toilettes, kitchenettes, locaux ménages, etc…

Les plateaux, peuvent être nus, livrés en blanc avec revêtements, goulottes, compteurs ou aménagés et clé en main.

Le plateau c’est donc avant tout une surface tramée, libre définie par sa largeur et sa longueur.

La trame dépend du contexte du projet, mais on rencontre souvent les schémas suivants :

• Trames de 12 mètres avec couloir central ;
• Trames de 18 mètres : 2 petits couloirs avec les communs au milieu, qui est la configuration la plus recherchée par les clients ;
• Plateaux de 1000 mètres carrés (50 mètres de longueur) ;
• Deux plateaux de 500 mètres carrés avec les ascenseurs au milieu.

Les trames de 16 à 18 mètres permettent la mise en place d’un open-space ou un cloisonnement sur le mode : façade/bureau/couloir/réunion/couloir/bureau/façade

Évolutivité et réversibilité du bâtiment tertiaire

Un bâtiment doit pouvoir changer de fonction afin de devenir un actif réellement durable. Il doit pouvoir prendre en compte les mutations dans les modes de travail et d’organisation avec l’évolution des nouvelles technologies (ex: télétravail, coworking, travailleur nomade) et des techniques de management (gestion de projets sur une durée déterminée).

La vie de bureau traditionnelle, liée à son poste de travail, est désormais obsolète. La règle d’or est que le bâtiment tertiaire doit être flexible et pourquoi pas réversible ?

Des trames avec des portées sans poteaux de 12 à 15 mètres, des hauteurs d’étages de 2,70 m à 3 m maxi et des plateaux minces sans retombée de poutre peuvent permettre de concevoir un bâtiment flexible, extensible et réversible, qui puisse s’adapter selon les besoins en bureaux ou en logements plus spacieux.

Bien-être et confort au travail – Space planning – Immeuble user centric

Espace de travail et d’échange et espace de productivité, la qualité de vie au travail est un critère fondamental car c’est un confort global qui rend les collaborateurs « bien dans leur lieu de travail » donc plus créatifs et productifs.

Différentes études ont permis d’identifier les attentes des collaborateurs sur le confort et le bien-être dans les immeubles de bureaux :

• La surface mise à disposition et le calme restent des attentes prioritaires surtout pour les femmes ;
• Le collaborateur attend une prise en compte de son « individualité » : réglages au niveau du poste de travail, possibilité de disposer d’un espace privé, personnalisation du mobilier notamment en proposant du mobilier transformable permettant de varier les postures de travail ;
• Les espaces de détente et de convivialité, une attente forte surtout chez les jeunes ;
• Pouvoir stationner facilement sur site reste une attente forte des utilisateurs en Régions et en milieu urbain pouvoir ranger facilement et en sécurité son vélo notamment pour les plus jeunes.

Certaines de ces demandes (espaces privés) peuvent se retrouver en opposition avec des modes d’aménagement voulus par les DRH et le chef d’entreprise : flex-office pour le travailleur nomade, espaces de co-working pour les groupes de projets intégrant des free-lance, open spaces.

Ces constats ont pour conséquence la nécessité de réinventer les espaces de travail dans leur aménagement et leurs fonctions. Face aux bureaux cloisonnés, aux halls de « passage » et aux salles de réunion sans aucune lumière du jour, il faut imaginer un espace de bureaux flexible et connecté.

Dans cette optique, le Space Planning a pour objectif non seulement d’optimiser l’espace mais aussi de réaménager les lieux de travail, de créer des nouveaux points de rencontres et d’échange. Le but est de repenser l’espace de l’entreprise afin d’y intégrer de nouveaux éléments essentiels à la vie d’aujourd’hui en entreprise, en tenant compte de :

• L’identité de l’entreprise (en terme de matériaux, de couleurs, d’espace) ;
• La qualité des espaces de travail et de détente ;
• La structuration de différents espaces occupés ;
• Des liaisons entre les services pour faciliter les échanges ;
• Des nouvelles technologies et nouveautés en matière d’architecture intérieure ;
• Du management par projet pour permettre aux salariés de mieux s’impliquer dans un projet commun.

Il est également important de prendre en compte la législation en vigueur : vérifier l’acoustique, la climatisation, le chauffage, l’éclairage et de nombreux autres éléments afin de les mettre en adéquation avec l’utilisation des différents espaces, de réduire les coûts et d’être respectueux de l’environnement.

Performance acoustique et énergétique de l’immeuble de bureau

La lutte contre l’émission des gaz à effet de serre (GES) est devenu un enjeu stratégique pour la protection de la planète dans le cadre du réchauffement climatique.

La construction de l’immeuble tertiaire et l’exploitation de celui-ci portent une responsabilité importante dans l’émission des GES qui peuvent être sensiblement diminués selon l’objectif poursuivi :

• Immeuble BBC : bâtiment optimisé du point de vue de l’enveloppe et des systèmes pour réduire de 50% ses consommations d’énergie primaire pour les usages (énergie blanche) ;
• Immeuble BEPOS : bâtiment optimisé du point de vue de l’enveloppe et des systèmes jusqu’à obtenir un bilan d’énergie primaire nul ou inférieur à zéro pour les usages (énergie blanche). Compensations des consommations d’énergie par une production d’énergie renouvelable.

Il est tout à fait possible d’obtenir un immeuble performant et sobre sans surcoût notable, en faisant seulement appel à des technologies et à des solutions éprouvées qui permettent de garantir un niveau de confort thermique, acoustique et lumineux satisfaisant. Les pistes à privilégier étant :

• Le renforcement de l’isolation qui réduit les postes de chauffage et de climatisation ;
• La recherche de la compacité horizontale et verticale, afin de limiter les déperditions thermiques de l’enveloppe, notamment avec la réduction des faux plafonds pour la recherche d’inertie ;
• De décloisonner massivement, en ayant recours aux espaces ouverts afin de limiter l’impact des aménagements intérieurs qui représentent jusqu’à 50% du bilan carbone global pour les immeubles existants ;
• D’éviter de vitrer inutilement les façades et favoriser l’éclairage naturel, pour réduire les consommations électriques liées à l’éclairage artificiel ;
• De piloter et réduire les puissances d’éclairage installées ;
• Le choix des matériaux de construction, en favorisant ceux qui sont moins émetteurs de GES, en optant pour des menuiseries de type bois-aluminium ;
• L’aménagement intérieur, en choisissant un mobilier sobre en carbone et durable dans le temps pour réduire la fréquence des renouvellements.

De plus, les mesures d’isolation thermique et de compacité améliorent également l’isolation phonique pour le confort des salariés.

Les principales normes et règles à respecter dans l’aménagement des bureaux tertiaires :

• Sécurité incendie : extincteurs, voies de dégagement et issues de secours, résistance au feu intégrée ;
• Éclairage de sécurité : éclairages d’évacuation voire anti-panique selon les normes ERT et ERP (sauf si moins de 20 salariés) ;
• Éclairage des locaux : l’espace de travail doit avoir des vitres transparentes qui laissent pénétrer la lumière naturelle et permettent de voir dehors. La lumière artificielle vient en complément (500 lux recommandés) ;
• Restauration : il faut installer un espace de restauration équipé si plus de 25 personnes souhaitent manger au bureau ;
• Surface de travail : une surface de travail aux normes, c’est 10 m² pour un salarié, 11 m² dans un bureau collectif et 15 m² dans un espace bruyant, avec un mobilier de bonne qualité (normes NF et ISO) ;
• Sanitaires : 1 cabinet d’aisance et 1 urinoir pour 20 hommes, 2 cabinets d’aisance pour 20 femmes avec éventuellement des toilettes mixtes ;
• Accès à l’espace de travail – Circulation – Aération : tous les ERP doivent être accessibles aux personnes handicapées, les largeurs des voies de circulation vont jusqu’à 1,60 m pour une circulation en double sens, le débit d’air neuf minimal doit être de 25 m³/heure par personne

Coût global partagé et Coûts différés de l’immobilier tertiaire

Il s’agit d’anticiper, lors de la conception d’un ouvrage, les difficultés et les coûts de son fonctionnement, de son entretien et de son maintien en bon état d’usage et d’adéquation à ses fonctions. La notion de coût global élémentaire implique, au-delà du coût de l’investissement, la prise en compte de l’exploitation-maintenance ultérieure du bâtiment en termes de « facilité » et de « coûts différés techniques ».

Autrement dit, cette définition pose le problème du « futur » de l’immeuble en termes d’économie technique globale.